Bình Dương sáp nhập TP. HCM, cơ hội cho các dự án bất động sản?

Theo bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 01/01/2025, giá đất tại nhiều khu vực Bình Dương đã tăng từ 30 - 80%. Sự điều chỉnh này đã ảnh hưởng trực tiếp đến giá căn hộ trên địa bàn. Đầu năm 2025, giá căn hộ Bình Dương tăng 10 - 20% so với cùng kì năm ngoái.

Đáng nói, một số dự án căn hộ trên địa bàn chạm mốc gần 70 triệu đồng/m2 - mức giá ngang ngửa với căn hộ khu vực TP.Thủ Đức. Nắm bắt tâm lý này, nhiều chủ đầu tư đã rục rịch bung giỏ hàng, ra dự án mới để đón đầu xu hướng “Bình Dương về chung nhà với TP.HCM.

Điển hình tại, dự án Green Tower của TBS Group dự kiến chào bán từ 68 -70 triệu đồng/m2; Midori Park The Ten từ nhà Becamex Tokyu có giá từ 58 triệu đồng/m2.

Dự án Lapura của Phát Đạt (Astral City cũ) được "rumor" từ 60 triệu đồng/m2. Hiện nay, Realty Holdings được giới thiệu là nhà phát triển dự án La Pura. Còn tại dự án Sycamore của CapitaLand giá bán đang khoảng 50 triệu đồng/m2,...

Tại dự án Orchard Height nằm trong Khu đô thị Sycamore Thành phố mới Bình Dương. Giá bán các căn hộ đợt này rơi vào khoảng 50-55 triệu đồng/m2, tăng 8-10% so với giỏ hàng chào bán giai đoạn trước đó.

Còn chủ đầu tư Bcons vừa ra mắt phân khu mới của dự án Bcons City với giá từ 45 triệu đồng mỗi m2, tăng gần 13% so với giá bán trước đó vào quý II/2024.

Và mới đây nhất, Tập đoàn Bcons vừa ra mắt dự án Bcons Solary. Giá bán dự kiến của căn hộ Bcons Solary chỉ từ 31 triệu đồng/m², tương đương khoảng 1,5 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ, đáp ứng nhu cầu rất cao của người dân trong phân khúc căn hộ dưới 2 tỷ đồng.

Mức giá cũng này được đánh giá là hiếm hoi trong bối cảnh giá căn hộ tại các khu vực lân cận TP.HCM đã tăng cao trong thời gian qua. Tập đoàn Bcons đang kiên định là phát triển dòng căn hộ vừa túi tiền, phù hợp với đại đa số người dân, đặc biệt là các gia đình trẻ.

Theo số liệu từ DKRA Group cho thấy 2 tháng đầu năm, thị trường Bình Dương có gần 4.800 căn hộ mở bán, chiếm 40% tổng nguồn cung và 39% lượng tiêu thụ căn hộ khu vực phía Nam. Nguồn cung mới mở bán lần đầu vào khoảng 1.000 căn với 65% thuộc phân khúc giá cao, trên 40 triệu đồng mỗi m2. Trong 2 tháng đầu năm, giá chung cư Bình Dương dao động 40-65 triệu đồng mỗi m2 với rổ hàng mới và từ 30-55 triệu đồng mỗi m2 với sản phẩm thứ cấp sang nhượng lại.

Còn theo dữ liệu lịch sử giá từ chuyên trang Batdongsan, quý I, chung cư Bình Dương ghi nhận giá rao bán tăng 12-15% so với cùng kỳ năm ngoái. Xu hướng tăng này phân hóa theo khu vực, TP Thủ Dầu Một có mức tăng 14% so với cùng kỳ. Trung bình mỗi m2 căn hộ mở bán mới tại đây có giá khoảng 55 triệu đồng, thấp nhất 36 triệu đồng và cao nhất 67 triệu đồng.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng có 3 nguyên nhân khiến giá sơ cấp căn hộ Bình Dương tăng nhanh theo đợt.

Thứ nhất, nhu cầu nhà ở thực tại Bình Dương tăng mạnh do lượng lớn lao động nhập cư. Là trung tâm công nghiệp, tỉnh này thu hút hàng triệu công nhân, kỹ sư và chuyên gia mỗi năm, với tỷ suất tăng dân số cơ học 5 - 7%/năm. Các thành phố như Thuận An và Dĩ An trở thành điểm đến được lựa chọn nhiều nhất, làm tăng nhu cầu về căn hộ trung và cao cấp. Nhóm lao động chất lượng cao và chuyên gia cũng có xu hướng dịch chuyển khi các tiện ích thiết yếu như y tế, giáo dục được đáp ứng. Vì vậy, các chủ đầu tư tự tin phát triển các dự án cao cấp với giá từ 60 - 70 triệu đồng/m².

Thứ hai, thông tin Bình Dương sáp nhập với TP.HCM tạo tâm lý tích cực, tăng sự quan tâm đến bất động sản khu vực. Chủ đầu tư định vị Bình Dương ngang tầm TP.HCM, nơi giá căn hộ đạt 75 - 120 triệu đồng/m2, mở ra dư địa tăng giá. Việc sáp nhập thúc đẩy phát triển hạ tầng và giao thông kết nối tốt hơn với trung tâm. Tâm lý nhà đầu tư lạc quan cùng nhu cầu tăng cao đã tạo cơ sở cho mức giá mới tại thị trường Bình Dương.

Thứ ba, phát triển công nghiệp, đô thị hóa và chi phí phát triển dự án. Bình Dương đang chuyển đổi từ một tỉnh công nghiệp sang đô thị hiện đại với các khu công nghiệp mới như KCN VSIP III, KCN Tân Uyên,... Quá trình đô thị hóa nhanh chóng làm tăng nhu cầu về nhà ở chất lượng cao, đáp ứng tầng lớp trung lưu và thượng lưu. Tuy nhiên, chi phí phát triển dự án tăng mạnh do áp dụng bảng giá đất mới và chi phí xây dựng kéo dài, buộc chủ đầu tư phải tăng giá bán để đảm bảo lợi nhuận.

Còn bà Nguyễn Bảo Khuê - CEO DKRA Vega (Thành viên DKRA Group) nhận định, tác động tăng giá từ thị trường khu Đông TP. HCM lan rộng ra các khu vực lân cận và tạo ưu thế cho nhiều dự án Bình Dương triển khai gần đó. Nếu giá căn hộ TP.Thủ Đức (giáp Bình Dương) hầu hết trên ngưỡng 100 triệu đồng/m2 thì ở phía Bình Dương hiện mặt bằng giá chỉ bằng 50 - 70%, cùng hạ tầng kết nối thậm chí vượt trội hơn. Chính vì còn dư địa tăng giá nên nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang khu vực này như một lựa chọn thay thế với mức giá còn hợp lý hơn. 

Theo bà Khuê, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến mặt bằng giá căn hộ Bình Dương. Thứ nhất là việc điều chỉnh giá đất tạo áp lực lên chi phí phát triển dự án, dẫn đến việc tăng giá bán căn hộ. 

Thứ hai, sự phát triển của các tuyến đường huyết mạch và kết nối giữa Bình Dương với TP. HCM làm tăng giá trị bất động sản khu vực. Có thể kể đến một số tuyến đường nổi bật như Quốc lộ 13 là tuyến giao thông chính kết nối trực tiếp TP. HCM với Bình Dương sắp mở rộng lên 10 làn đường; Đường Vành đai 2 và 3 kết nối Bình Dương với các tỉnh Đông Nam Bộ và TP. HCM; Cao tốc Mỹ Phước - Tân Vạn là tuyến đường quan trọng giảm đáng kể thời gian di chuyển từ các khu công nghiệp của Bình Dương đến các cảng biển lớn tại TP. HCM.

Thứ ba, so với TP. HCM, giá căn hộ Bình Dương vẫn ở mức hợp lý dù đang tăng mạnh. Với tốc độ phát triển đô thị nhanh chóng, nhu cầu mua, thuê nhà ở từ lực lượng lao động địa phương và khu vực lân cận thúc đẩy tiềm năng của bất động sản Bình Dương trong tương lai.

So với TP. HCM, giá căn hộ Bình Dương vẫn ở mức hợp lý dù đang tăng mạnh. Với tốc độ phát triển đô thị nhanh chóng, nhu cầu mua, thuê nhà ở từ lực lượng lao động địa phương và khu vực lân cận thúc đẩy tiềm năng của bất động sản tỉnh.

Các chuyên gia dự báo thị trường sơ cấp sẽ phải tăng giá tiếp trong thời gian tới trước bối cảnh chi phí triển khai dự án gia tăng và nhiều đồn đoán về việc Bình Dương sẽ sáp nhập vào TP HCM. Thị trường thứ cấp với các sản phẩm cũ cũng dần thay đổi biểu giá để bắt kịp xu hướng chung, thu hẹp cơ hội sở hữu nhà ở của phần đông người dân.