Nộp bổ sung tiền sử dụng đất: Doanh nghiệp bất động sản lo phá sản?

Kiến nghị sửa đổi Điều 257 Luật Đất đai

Ngày 26/5/25, Bộ Tài chính công bố lấy ý kiến về Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Nghị định 103) và Nghị định số 104/2024/NĐ-CP ngày 31/7/2024 về Quỹ phát triển đất. Điều đáng chú ý là dự thảo vẫn giữ nguyên quy định các trường hợp phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất mặc dù quy định này chưa phù hợp với thiện tiễn, gây khó khăn cho doanh nghiệp, tăng chi phí tiền sử dụng đất, đẩy giá nhà tăng cao. 

Cụ thể, Dự thảo nghị định giữ nguyên quy định các trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần, điều chỉnh quy hoạch chi tiết… trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành (1/8/2024), nhưng chưa quyết định giá đất thì phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với mức thu là 5,4%/năm tính trên số tiền phải nộp.

Đặt trong bối cảnh Bộ Chính trị vừa ban hành Nghị quyết số 66-NQ/TW về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới và Nghị quyết 68-NQ/TW về phát triển kinh tế tư nhân, cũng như những chỉ đạo của Thủ tướng chính phủ về việc tháo gỡ khó khăn trên thị trường Bất động sản, nhất là trong khâu xác định giá đất, có thể thấy quy định của Nghị định 103 có phần trở nên “ngược hướng”.

Đặc biệt, đối với những dự án được áp dụng tạm tính tiền sử dụng đất trước đây, doanh nghiệp tiếp tục phải đứng trước thách thức rất lớn với khoản phải nộp bổ sung nhiều hơn dự tính ban đầu, dẫn đến nguy cơ thua lỗ. Dẫn chứng là trong thời gian qua, không ít doanh nghiệp không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính do không lường trước được chi phí tiền sử dụng đất tăng cao.

Cả cộng đồng doanh nghiệp lẫn các chuyên gia đều cho rằng, chính sách truy thu bổ sung tiền sử dụng đất theo lãi suất 5,4%/năm cần được xem xét lại một cách kỹ lưỡng. Cần phân loại rõ ràng các trường hợp, đảm bảo công bằng giữa Nhà nước và doanh nghiệp, đồng thời không để người dân trở thành bên chịu gánh nặng cuối cùng thông qua giá nhà tăng vọt.

Để gỡ khó cho doanh nghiệp, chuyên gia kiến nghị Bộ Tài chính sửa đổi một số nội dung trong Dự thảo. Cụ thể, nên sửa đổi điểm d Khoản 2 Điều 257 theo hướng không tính khoản tiền bổ sung đối với thời gian chưa xác định giá đất, giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp.  Đồng thời, để phù hợp với quy định mới, Nhà nước chỉ nên áp dụng nội dung trên cho khoảng thời gian chậm xác định giá đất từ ngày 1/8/2024 (Luật đất đai 2024 có hiệu lực) cho đến ngày có quyết định phê duyệt giá đất, trừ đi khoảng thời gian 180 ngày là thời hạn để xác định giá đất theo quy định tại Khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai 2024.

Bộ Chính trị đã có Nghị quyết 66 về vấn đề xây dựng thể chế pháp luật. Cho nên những quy định mà pháp luật ban hành chưa phù hợp là phải sửa đổi, bổ sung, thay thế, thậm chí là phải bãi bỏ.  Hiện nay, Thủ tướng đã yêu cầu ngay trong tháng 6 này các Bộ, Ngành soạn dự thảo ngay nghị quyết của chính phủ để sửa một số Nghị định, Nghị quyết bất cập, thậm chí các điều khoản quy định chưa phù hợp tại các Luật hiện hành.

Doanh nghiệp chịu thiệt, nguy cơ phá sản!

Trả lời báo chí, Luật sư Trương Thanh Đức, nếu chậm định giá đất không xuất phát từ doanh nghiệp nên việc truy thu bổ sung 5,4% mỗi năm là không hợp lý. Doanh nghiệp không quyết định được thời gian định giá đất, nên việc thu bổ sung tiền sử dụng đất là chưa đúng. Nhà nước cần điều phối hợp lý thay vì tận thu làm tăng chi phí, đẩy giá bất động sản lên cao.

“Hiện nay, Chính phủ đang kêu gọi giảm giá nhà để người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở. Tuy nhiên, quy định thu bổ sung tiền sử dụng đất vô hình chung làm tăng chi phí, đẩy giá thành bất động sản tăng cao. Điều này đang đi ngược chủ trương hỗ trợ doanh nghiệp, như giảm thuế, miễn tiền thuê đất theo các nghị quyết hiện hành”, Luật sư Trương Thanh Đức nhấn mạnh.

Ông Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia, cho rằng nên phân biệt rõ trường hợp lỗi từ doanh nghiệp và lỗi từ phía nhà nước. Chỉ nên truy thu nếu lỗi chậm trễ thuộc về doanh nghiệp, còn nếu do nguyên nhân khách quan hoặc chưa rõ ràng, thì không thể tính thêm chi phí.

Đồng quan điểm, GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, chỉ rõ: việc định giá đất là trách nhiệm của cơ quan nhà nước. Doanh nghiệp không thể chịu trách nhiệm khi hồ sơ bị “treo” do chưa hoàn thiện phương án giá đất, hay chậm trình lên UBND tỉnh.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đến nay nhiều doanh nghiệp có dự án vẫn không thể triển khai do "tắc" tính tiền sử dụng đất. Không ít dự án đã hoàn thiện nhưng không thể bán hàng vì phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Bởi những rủi ro về tiền sử dụng đất tăng cao là điều dễ xảy ra.

Không những vậy, việc một dự án kéo dài nhiều năm, thậm chí hàng chục năm mới được tính tiền sử dụng đất còn làm tăng chi phí phát sinh cho doanh nghiệp. Bởi trong thời gian chờ định giá, doanh nghiệp vẫn phải gánh chịu chi phí lãi vay, chi phí cơ hội.

Với mức thu lên tới 5,4%/năm, doanh nghiệp bất động sản phải chịu một khoản chi phí rất lớn, nhất là với các “đại dự án” và bị chậm xác định đất trong nhiều năm. Ví dụ, một doanh nghiệp được giao đất từ năm 2015 nhưng đến nay mới được định giá đất, doanh nghiệp đó sẽ phải nộp toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cộng thêm khoản bổ sung lên tới 54% tổng số tiền này. Đây là một gánh nặng “khủng khiếp”, nhất là khi doanh nghiệp vừa trải qua một cơn khủng hoảng tồi tệ nhất trong vòng một thập niên qua và thị trường Bất động sản mới chập chững bước vào giai đoạn phục hồi.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị UBND các tỉnh, thành phố đánh giá theo các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó đánh giá về 3 nội dung trọng tâm. 

Thứ nhất, đánh giá về tình hình ban hành và tổ chức thực hiện văn bản quy phạm pháp luật về đất đai theo thẩm quyền được giao trong Luật Đất đai và các văn bản quy định chi tiết thi hành. Trong đó, đánh giá về phân cấp thẩm quyền ban hành văn bản, về việc tuân thủ các quy định của văn bản cấp trên, về tính thống nhất, tính đồng bộ của hệ thống pháp luật, về vướng mắc, khó khăn nếu có. 

Thứ hai, đánh giá về công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai; về hình thức tổ chức, đối tượng, số lượng các khóa tập huấn, tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai, vướng mắc, khó khăn (nếu có). 

Thứ ba, tập trung đánh giá về tình hình tổ chức thực hiện quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất.