So sánh sản phẩm
Tin tức mới

254Cần có một cuộc thanh lọc trong thị trường bất động sản

14:21:47 17-04-2019
NADSO - Sự phát triển “quá nóng” nhưng thiếu định hướng và kiểm soát chặt chẽ của thị trường bất động sản (BĐS) tại tỉnh Quảng Nam, TP. Đà Nẵng thời gian qua đã khiến thị trường buộc phải chững lại. Đây có thể là dịp tốt để cả chính quyền, doanh nghiệp BĐS và nhà đầu tư nhìn nhận, điều chỉnh.
 
Tiềm năng biến thành nguy cơ
 
Thị trường BĐS tại Đà Nẵng, Quảng Nam bắt đầu phục hồi từ khoảng 2013 sau chu kỳ sụp đổ của thị trường và đóng băng suốt thời gian dài, bất động sản miền Trung nói riêng, khu vực Quảng Nam - Đà Nẵng tăng tốc như vũ bão. Tuy nhiên, điều rất lạ là bài học từ những sự đổ vỡ của thị trường trên khắp cả nước, vẫn không được tiếp thu tại khu vực này. Đó là việc mua bán bất động sản trên giấy, trên các hợp đồng góp vốn, chia lợi nhuận, với niềm tin vào bất động sản hình thành trong tương lai, chứ không căn cứ pháp lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ đỏ như truyền thống.
 


Thiếu sự kiểm soát của chính quyền, các ki ốt kinh doanh BĐS tại Đà Nẵng mọc lên như “nấm mọc sau mưa”

Nhiều người cho rằng thị trường BĐS chuyên nghiệp ở Quảng Nam – Đà Nẵng còn sơ khai, chưa lộ hết các chiêu bài mua bán nên khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp còn “ngây thơ”. Tuy nhiên, theo nghiên cứu của các đơn vị nghiên cứu, tư vấn có uy tín như Savills hay CBRE, thì hơn 50%, có lúc đến 65-70% khách hàng mua bất động sản, nhất là bất động sản khu vực biển tại miền Trung, đến từ các tỉnh phía bắc.
 
Đây là nơi của các nhà đầu tư không “ngây thơ”, thậm chí có thể nói khá sành sõi trên thương trường với kinh nghiệm đầu tư, “lướt sóng” nhiều thị trường BĐS trên cả nước. Vậy điều gì làm cho bất động sản Quảng Nam - Đà Nẵng trở nên một cực hút vốn hấp dẫn đến mức các dòng tiền đổ vào bất chấp các rủi ro?
 
Trước hết là về giá, những năm 2013 - 2015, giá đất nền dự án khu vực Điện Nam - Điện Ngọc có nơi chỉ 1,5 triệu đồng/m2 (Khu đô thị số 4), một mức giá không thể thấp hơn trong khi các nhà đầu tư phía Bắc, và những khách hàng địa phương thừa biết tiềm năng chưa được khai phá của Quảng Nam - Đà Nẵng trong vai trò thủ phủ kinh tế - chính trị - xã hội của miền Trung.
 
Giám đốc một công ty môi giới, chuyên phát triển các dự án bất động sản kể, đến tận 2015 - 2016, thị trường bất động sản vẫn chỉ tập trung ở Đà Nẵng, rất ít sàn phân phối phát triển ở Quảng Nam, chỉ có chủ đầu tư đi tìm sàn môi giới chứ không phải ngược lại như hiện nay. “Có lúc chúng tôi đổ vào đủ thứ chi phí để phát triển dự án, nhưng chỉ bán được 2,2 triệu đồng/m2, đó là thị trường bất động sản Điện Nam - Điện Ngọc sơ khai.– vị này nói.
 
Do đó, nhờ mức giá hấp dẫn và cơ hội tăng giá rất lớn từ vị thế, vai trò của Đà Nẵng và Quảng Nam trên bản đồ địa chính trị trong nước, khu vực và thế giới, đã tạo nên cực hút rất mạnh cho dòng tiền đầu tư. Bên cạnh đó, các đơn vị phân phối cũng áp dụng chính sách thanh toán rất linh hoạt, chỉ vài chục triệu đồng đặt cọc, tiến độ đóng tiền dài, tạo mọi điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư thanh khoản, sang nhượng hợp đồng.
 
Cũng từ 2 yếu tố tạo nên sức hút hấp dẫn cho đất nền Quảng Nam - Đà Nẵng, mà nhiều chủ đầu tư, đơn vị phân phối đã “cầm đèn chạy trước ô tô”, huy động vốn để thực hiện dự án, dẫn đến nguy cơ rất lớn.
 
Nhiều hệ lụy và rủi ro
 
Cũng do sự phát triển quá nóng và thiếu kiểm soát từ phía cơ quan chức năng nên chỉ cần chính quyền đồng ý chủ trương đầu tư, có quy hoạch 1/500, là chủ đầu tư giao cho các sàn bán đất nền, tiếp tục huy động vốn, chiếm dụng vốn trái phép, lấy đó làm chi phí triển khai dự án.
 
Chiêu huy động vốn bằng cách gọi là “tiền giữ chỗ” để lách luật tránh “đặt cọc” (trái phép) khi dự án chưa đủ pháp lý, các hợp đồng góp vốn, chia lợi nhuận trong tương lai cũng là hình thức lách luật.  
 
Điểm qua hàng chục dự án bất động sản tại khu vực Điện Nam - Điện Ngọc, hầu hết các đơn vị bán hàng đều áp dụng hình thức này để nhanh chóng thu về một khoản tiền lớn, vừa bơm vốn cho chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án, vừa có chi phí nuôi quân, trang trải các khoản bán hàng.
 
Từng làm giám đốc chi nhánh một thương hiệu bất động sản lớn và hiện đã lập công ty dịch vụ BĐS riêng, một giám đốc chia sẻ, “phong trào” huy động vốn này đã phát triển thành xu thế và hiện nay trở thành “luật bất thành văn” trong mọi dự án BĐS. Từ chỗ chủ đầu tư phải bỏ vốn ra thực hiện một phần dự án ban đầu như làm hạ tầng, thì nay chủ đầu tư sau khi lấy được dự án, đã giao cho các sàn phân phối huy động vốn từ khách hàng. “Thói quen” xấu này dẫn đến rất nhiều hệ lụy”.
 
“Nếu như trước đây có khoảng 10 tỉ, doanh nghiệp đã có thể thực hiện trọn một dự án khoảng vài chục ha, nhưng nay, 10 tỉ trên chỉ có thể đặt giữ chỗ hơn 30 lô đất nền, thị trường và phương thức làm ăn thay đổi quá nhanh chóng theo hướng bất lợi cho nhiều phía và rủi ro rất cao” - Vị giám đốc này chia sẻ.
 


Nhiều dự án BĐS tại Quảng Nam được mở bán nhưng thiếu pháp lý nên bị tuýt còi

Những nguy cơ có thể kể đến, nguy hiểm nhất là chỉ cần chính sách, chủ trương địa phương thay đổi quy hoạch theo quy định mới hoặc theo thực tiễn bắt buộc, thì quy hoạch 1/500 trước đây làm căn cứ bán hàng đã không còn giá trị. Hơn nữa, chiếm dụng vốn càng lớn, thì mức đền bù và trả lãi càng cao theo các hợp đồng giao kết, điều này là bất khả thi đối với các doanh nghiệp non trẻ, tiềm lực yếu, dễ xảy ra hậu quả xã hội dây chuyền.
 
Cần quản lý chặt chẽ và khoa học
 

Việc chấn chỉnh, xử lý các doanh nghiệp làm ăn chụp giật, có dấu hiệu chiếm dụng vốn trái phép cũng cần diễn ra đồng bộ, tránh bỏ lọt, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp “lọt sổ” tiếp tục làm ăn gian dối, gây thiệt hại nặng cho người dân.
 
Bởi lẽ, hiện nay thị trường BĐS Quảng Nam - Đà Nẵng đang rất “khát” dự án, nhiều dự án bị tạm dừng giao dịch trong khi bối cảnh đất nền ngày càng khan hiếm, nên dòng vốn đang rất cần “chỗ trũng” để chảy vào. Đơn cử, các tin đồn, văn bản giả mạo chủ trương của chính quyền vừa qua, với ý đồ kích cầu thị trường, gỡ nút thắt hiện nay.
 
Do đó, nếu cơ quan chức năng chỉ xử lý doanh nghiệp này mà bỏ lọt doanh nghiệp khác, thì sẽ vô tình giúp các doanh nghiệp có thời cơ tồn tại này đón thêm dòng vốn dịch chuyển nêu trên. Khi đó, thị trường không những không lành mạnh hơn, mà càng rối loạn với hậu quả nặng nề.
 
Sau các vụ việc vừa qua, nhiều doanh nghiệp BĐS đã có kiến nghị với các hội nghề nghiệp, hiệp hội và ban ngành địa phương, về việc cần có một sự thống nhất về quy trình đầu tư, phát triển dự án bất động sản. Quy trình này do chính quyền ban hành, nhằm minh bạch về cơ chế, rõ ràng về pháp lý và công khai để người dân, khách hàng biết dự án tốt, xấu. Có sự chuẩn mực này, doanh nghiệp sẽ yên tâm đầu tư, chấm dứt nỗi sợ áp dụng pháp luật tùy tiện, mỗi nơi mỗi kiểu và quan trọng nhất là chấm dứt các mơ hồ về pháp lý dự án. Có như vậy, thị trường bất động sản mới phát triển lành mạnh, bền vững.
 
                                                                             Anh Tuấn
 

Tags:
Tin tức mới
Album mới
  • Sáng ngày 11/10, tại phiên làm việc chính thức đầu tiên, các NSNA đã có mặt đầy đủ để tham dự Đại hội Đại biểu Hội NSNA Việt Nam khoá 9 (2020-2025) và chụp ảnh lưu niệm.
     
  • Là một người làm quản lý ngành văn hóa của Thị xã Cửa Lò và huyện Hưng Nguyên tỉnh Nghệ An hơn 40 năm, cũng khoảng chừng đó thời gian ông cầm máy ảnh để phục vụ cho chuyên môn và niềm đam mê của mình. Nhưng phải đến lúc nghỉ hưu ông mới có thời gian để thực hiện niềm đam mê đó. Hiên nay mỗi năm ông có 6 tháng sống ở Mỹ và khoảng thời gian đó ông chủ yếu dành để đi sáng tác ở các địa danh nối tiếng nước Mỹ, cũng như đời sống sinh hoạt của người dân Mỹ, để được bày tỏ cảm xúc của mình cho niềm đam mê trên từng tác phẩm.
    Tạp chí Nhiếp ảnh và Đời sống xin giới thiệu một số tác phảm của ông được thực hiện tại Mỹ:
     
  • Nghệ sĩ nhiếp ảnh Đinh Quang Thành đã hơn 80 tuổi Nhưng ông vẫn miệt mài sáng tác, không chi ở Hà Nội mà ông còn đi khắp miền Tây Bắc. Niêm đam mê cảnh đẹp mùa xuân và nghệ nghiệp khiến ông không bao giờ ngơi nghỉ. NAVĐS xin giới thiêu với bạn đọc bộ ảnh Mùa xuân Tây Bắc của Ông. Ông tâm sự tren Facebook:  "Tôi kém đủ điều nên ngại sử dụng máy tính, đặc biệt là trang Phây - búc. Đành là gom góp những gì tôi lượm được từ các bạn, đồng nghiệp và người thân rồi viết lời cảm ơn, cáo lỗi, mong được lượng thứ".
    Xin gửi tới các bạn ít tấm ảnh Xuân trên vùng Đông - Tây Bắc Tổ quốc gọi là chút quà Tết tôi mang ở đó về, thay cho lời cảm ơn của tôi đến với mọi người.
    Đinh Quang Thành
  •  
    Theo nhận định của các chuyên gia du lịch tại Việt Nam, trong tương lai gần, loại hình du lịch chụp ảnh sẽ phát triển bởi vì đất nước ta có rất nhiều cảnh đẹp, rất nhiều di sản thiên nhiên,vật thể, phi vật thể của nhân loại mà Việt Nam đang nắm giữ. các khu vực di sản, điểm tham quan du lịch, làng cổ, làng nghề và hình ảnh đầy màu sắc về cuộc sống hàng ngày của người dân Việt Nam. Với sự phát triển như vũ bão của khoa học công nghệ thông tin, các thiết bị thông minh như điện thoại di động, máy ảnh, tiện lợi dễ sử dụng. Bên cạnh đó đời sống văn hóa tinh thần ngày càng cao, đòi hỏi cuộc sống có nhiều thay đổi và ngành du lịch cũng đã phát triển không ngừng và từng bước đổi mới để bắt nhịp với cuộc sống.

    Những người yêu thích bộ môn nhiếp ảnh thường tự tận hưởng niềm đam mê của mình bằng các cuộc hành trình đi đến những nơi có khung cảnh đẹp để chụp cho riêng họ một bộ ảnh tuyệt vời. Loại hình du lịch này được gọi là "các chuyến tham quan chụp ảnh", và gần đây một số công ty du lịch tại Việt Nam đã tổ chức các tour du lịch như vậy để đáp ứng nhu cầu của các vị khách đam mê "ngắm và bắn".
      Tạp chí nhiếp ảnh và Đời sống đang hướng tới các tua du lịch chụp ảnh, chụp ảnh ở đâu, mùa nào chụp cái gì và định hướng tổ chức tư vấn cho những người đam mê du lịch chụp ảnh, để chuyển đi du lịch đạt kết quả như mong muốn, có thêm những tác phẩm tốt sau chuyên du lịch, thỏa nỗi đam mê. Không riêng gì các nhiếp ảnh gia chuyên nghiệp mà tất cả các bạn trẻ thích phượt chụp ảnh chúng tôi cũng tổ chức cho những tua riêng. 
     

    Doanh nhân Vũ Minh Châu ( Tổng giám đốc CT Vàng bạc đá quí Bảo Tín Minh Châu) trong đợt đi du lịch chụp ảnh tại Bản đảo Sơn Trà
    do hướng dẫn viên TCNA&ĐS tổ chức                                Ảnh: Vũ Đức Huy

      Ông Vũ Minh Châu - Tổng Giám đốc Công ty Vàng bạc đá quý Bảo Tín Minh Châu nói rằng;  Mặc dù công việc rất bận rộn nhưng anh và bạn bè thường tổ chức các chuyển đi du lịch chụp ảnh do các nghệ sĩ nhiếp ảnh làm hướng dẫn viên. Ông không đặt nặng tầm quan trọng về tính nghệ thuật của bức ảnh, nhưng cố gắng chụp rất thực tế và sống động gây nhiều cảm xúc cho người xem. Điều quan trọng là mỗi khi nhìn qua ống kính và bấm máy, là một khoảnh khắc đẹp đã được ghi lại. Chúng tôi thực sự thích ý nghĩa này, vì vậy chúng tôi thường tự tổ chức các chuyến tham quan chụp ảnh như vậy. Nếu có được tổ chức tua định hướng chụp cái gì ở đâu theo mùa vụ và chuyên nghiệp thì mình sắp xếp được lịch trước, mặc định được kể hoạch trước, có lịch thì dễ đi hơn nên mình sẽ sẵn sàng đăng ký tham gia tua này.

    Trào lưu đang thịnh hành bây giờ là một số lượng lớn những bạn trẻ ở các thành phố lớn thường lập các nhóm để cùng nhau đi xa chụp ảnh một cách tự do. Họ thường đi tới các điểm đến nổi tiếng có cảnh quan tuyệt đẹp và văn hóa nổi bật để chụp ảnh. Đối với những người không thể đi xa thì họ chỉ chụp ảnh ở thành phố nơi họ sinh sống, nhưng nếu chịu khó tìm kiếm những góc mới trong thành phố, họ vẫn có thể cho ra đời những tác phẩm sống động.
     

    Vọc chà vá chân nâu tại bản đảo Sơn Trà            Ảnh : Vũ Minh Châu
     
    Những người yêu thích bộ môn nhiếp ảnh thường tự tận hưởng niềm đam mê của mình bằng các cuộc hành trình đi đến những nơi có khung cảnh đẹp để chụp cho riêng họ một bộ ảnh tuyệt vời. Loại hình du lịch này được gọi là "các chuyến tham quan chụp ảnh", còn giới chuyên môn nhưHội Nghệ sĩ Nhiếp ảnh thì thường tổ chức các Trại sáng tác hàng năm  và gần đây một số công ty du lịch tại Việt Nam đã tổ chức các tour du lịch như vậy để đáp ứng nhu cầu của các vị khách đam mê "ngắm và bắn".Tuy nhiên vì những người đi chụp ảnh du lịch lần đầu tiên đến các đia điểm du lịch nên họ không hiếu biết nhiều về những góc nhìn, vị trí, ảnh sáng, thời tiết, văn hóa tập quán, phong tục...  của từng vùng miền đề chụp được những bức ảnh đẹp. Nên bị bỏ lỡ nhiều cơ hội dẫn đến không có được những bức ảnh tốt do vậy Tạp chí Nhiếp ảnh và Đời sống sẽ tổ chức chuyên nghiệp cho các tua du lịch chụp ảnh, hướng dẫn kỹ thuật định hướng kể hoạch cho các tác giả,các du khách có những bức ảnh đẹp nhất khi đi du lịch chụp ảnh. Hướng dẫn viên là các Nghệ sĩ nhiếp ảnh chuyên chụp ảnh về ngành du lịch sẽ trực tiếp dẫn dắt các tua du lịch chụp ảnh. Các hướng dẫn viên là nghệ sĩ nhiếp ảnh nên sắp xếp các các đối tượng chụp và cảnh sao cho phù hợp, chẳng hạn như các chợ phiên địa phương với hình ảnh mua bán tấp nập, cảnh một phụ nữ trẻ chèo thuyền trên dòng sông chiều hoàng hôn nắng vàng, mùa gặt của đồng bào vùng cao, nghề dệt thổ cẩm ở đâu.... Và  chúng tôi luôn phải tìm kiếm, phát hiện các điểm đến mới lạ, nắm bắt được những khoảnh khắc đẹp, tìm được những góc chụp đẹp và mùa nào đẹp để tư vấn cho khách du lịch.
     
    Với du khách nước ngoài, cũng có nhiều yêu cầu khác nhau.Mặc dù họ yêu thích các điểm du lịch nổi tiếng như Huế, Mỹ Sơn và Hạ Long nhưng họ không có đủ thời gian để chụp ảnh. Tuy vậy cảnh một nữ sinh trung học mặc áo dài trắng tung bay trong gió sau giờ tan học, cảnh người lao động nghỉ ngơi sau thời gian làm việc hay cảnh của một gia đình đang đoàn tụ bên bếp lửa tại một nơi nào đó trong khu vực trung tâm có thể thu hút khách du lịch nước ngoài trong nhiều giờ.Thường các ống kính của du khách Việt Nam dùng để ghi lại những khoảnh khắc đẹp về phong cảnh, di sản.. thì, trong khi ống kính của du khách nước ngoài thường để khám phá cuộc sống hàng ngày ở Việt Nam"
     





    Hiên nay một số công ty du lịch lữ hành đã tổ chức các tua du lịch chụp ảnh nhưng Do yêu cầu cao nên chi phí của loại hình du lịch này thường cao hơn 25-30% so với tour bình thường vì các công ty du lịch phải mời các nhiếp ảnh gia và người mẫu để phục vụ cho một nhóm nhỏ khách du lịch. Một số nhà khai thác tour du lịch đã hợp tác với các nhiếp ảnh gia chuyên nghiệp để tổ chức các tour du lịch chụp ảnh cho khách du lịch trong nước và ngoài nước.


    Những tác phẩm gặt hái được sau các chuyến du lịch chụp ảnh do TCNA&ĐS tổ chức

     Tạp chí Nhiếp ảnh và Đời sống có một đội ngũ phóng viên, cộng tác viên là các nghệ sĩ nhiếp ảnh đại diện ở các khu vực trên cả nước, rất am hiếu từng chi tiết của các địa điểm chụp ảnh. Chúng tôi luôn tìm tòi khám phá để tìm ra những góc ngoạn mục tại mỗi điểm đến và sắp xếp, hướng dẫn tất cả mọi thứ cho khách du lịch để họ có được những bức ảnh đẹp nhất. Đây là một lĩnh vực mới mà chúng tôi đang hướng đến để chuyên nghiệp hóa các tú du lịch chụp ảnh và tổ chức sự kiện. Trong các chuyến đi chúng tôi  luôn cập nhật thông tin hàng giờ, hàng ngày. Sau mỗi chuyển du lịch các tác phẩm tốt của khách du lịch được chúng tôi đăng tải quảng bá rỗng rãi trên Tạp chí Nhiếp ảnh và Đời sống in và điện tử.
            Sỹ Minh
     

Top